Meublés et
micro-foncier |
| Les locations en meublés n'ouvrent pas droit au régime
micro foncier, par contre elles peuvent ouvrir droit au régime micro-entreprise des
locations meublées non professionnelles. |
Quand est-on un
loueur de meublés professionnel? |
L'appréciation du caractère professionnel ou non de la
location de meublés est faite au niveau du foyer fiscal et non à celui de chacun de ses
membres. Les conditions suivantes doivent être réunies pour que le foyer fiscal soit
considéré comme loueur professionnel:
- un des membres du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce en qualité de loueur
en meublé professionnel (ou a un récipissé de refus d'inscription délivré par le
greffe)
- les recettes annuelles TTC (année civile) tirées de l'activité pour l'ensemble du
foyer fiscal sont supérieures à 23 000 €.
- ces recettes sont supérieures aux revenus nets du foyer fiscal soumis à l'impôt sur
le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79, des
bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l'activité de location
meublée), des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des
gérants et associés mentionnés à l'article 62.
Si vous êtes inscrit au registre du commerce en tant que loueur en meublé
professionnel, vos revenus de location de meublés doivent être inférieurs à
23 000 €, et constituer moins de la moitié de votre revenu global pour être
considéré comme loueur non professionnel.
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Meublé ou
service hôtelier? |
| Si vous proposez un hébergement accompagné de services
autres que la simple jouissance d'un bien d'hégergement (tel que chambre, appartement,
maison, etc.), votre prestation constitue une prestation de service hôtelier plutôt
qu'une simple location meublée. Ainsi, si vous fournissez ou proposez, en sus de
l'hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l'article 261
D, à savoir
- le petit déjeuner,
- le nettoyage régulier des locaux (et non pas seulement à chaque changement de
locataire),
- la fourniture de linge de maison
- la réception, même non personnalisée, de votre clientèle (non limitée à la seule
remise des clés),
dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements
d'hébergement hôtelier exploités de manière professionnelle, alors votre activité
relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée.
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Conséquences |
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Foyer fiscal loueur non professionnel |
Foyer fiscal loueur professionnel |
| Imputation des déficits |
Vous en pouvez pas imputer vos éventuels déficits provenant de
l'activité non professionnelle de location de meublés sur votre revenu global. Ils ne
peuvent être imputés que sur les revenus de location de meublés non professionnelles
des 10 années suivantes. Si vous ne percevez plus de revenus de locations meublées non
professionnelles au cours de 10 années suivantes, ces déficits sont perdus. |
Les déficits sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal, sans
limitation de montant. Si vous êtes loueur professionnel dès la mise en location, le
déficit éventuel généré par des charges engagées avant l'achèvement du bien loué
peut être imputé par tiers sur le revenu global du foyer fiscal des trois premières
années de location si l'activité demeure professionnelle. |
| Imposition des plus-values |
Régime des plus-values non professionnelles |
Régime des plus-values professionnelles, si inscription à l'actif de
l'exploitation.
Possibilité d'exonération lorsque l'activité a été exercée pendant au moins 5 ans,
si les recettes sont inférieures à 90 000 € (126000€ pour une
exonération partielle).(250000 et 350000 en cas de para-hôtellerie). |
| Amortissements |
En cas d'utilisation de la réduction d'impôt pour investissement
hôtelier à vocation sociale, les amortissements fiscalement déductibles sont calculés
sur le prix de revient supérieur à la base de calcul de la réduction d'impôt. Si vous
devenez loueur professionnel au moment de la cession, la plus-value est calculée
déduction faite des amortissements comptabilisés. |
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Déclaration |
| Si vous remplissez les conditions pour être considéré
comme un loueur en meublés, et si vos recettes ne dépassent pas le seuil d'imposition au
régime micro-entreprise, vous pouvez déclarer vos loyers de meublés (loyer, charges
facturées aux locataires et provisions pour charges) sur la déclaration 2042 C aux cases
NO à PO ou NP à PP. Jusqu'en 2008, un abattement forfaitaire de 71% (72 % avant la
suppression de l'abattement de 20% sur certains revenus qui est supprimé à partir de
l'imposition des revenus perçus en 2006) d'un montant minimum de 305 € était
déduit des revenus des locatioons meublées avant imposition, lorsque les recettes
étaient déclarées sous le régime des micro-entreprises. (abattement applicable aux
activités de fourniture de marchandises).
A partir du 1er janvier 2009, les locations directes ou indirectes de meublés
imposable au régime micro-entreprise, relèvent du seuil de 32 000 € et de
l'abattement de 50% applicable aux services, sauf celles de gîtes ruraux, chambres
d'hôtes et meublés de tourisme.
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| Régime d'imposition
des locations meublées |
| Activité |
A partir de 2009 |
Jusqu'en 2008 |
| Location d'un gîte rural |
Régime d'imposition
micro-entreprises des fournitures de marchandises:
Seuil de 80 300 € (réévalué chaque année)
Taux de 71% |
Régime d'imposition micro-entreprises des fournitures de
marchandise:
Seuil de 76 300 €
Taux de 71% |
| Location d'un meublé de tourisme |
| Location de chambres d'hôtes |
| Toutes autres locations meublées |
Régime d'imposition micro-entreprises des fournitures de
services:
Seuil de 32 100 € (réévalué chaque année)
Taux de 50% |
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Sous ce régime, comme sous celui du micro foncier, l'option n'est intéressante que si
vous ne prévoyez pas de subir des déficits dans les années suivantes. En effet l'option
pour ces régimes vous interdit de déduire ou de reporter un déficit. |
Rappel sur les
revenus fonciers exonérés |
| Certaines locations meublées peuvent être exonérées. Exonération
de la location de pièces de votre habitation principale
Si vous louez une pièce de votre habitation principale, ne déclarez pas le revenu
correspondant si vous la louez à un locataire pour qui cette pièce constitue la
résidence principale et si le loyer total annuel est inférieur à un certain montant.
Pour les précisions, cliquez ici
De même, si vous avez réalisé un chiffre d'affaires inférieur à un certain plafond
pour la location de chambres d'hôtes situées dans votre habitation principale à des
personnes qui n'y fixent pas leur domicile, vous n'avez pas à déclarer ces revenus. Pour
les précisions, cliquez ici |
| Référence |
Art. 35 bis (pour l'exonération), Art 151 septies, Art. 39 G,
Art. 50-0, Art. 156 CGI.
BOI 4 F-3-09 N° 76 DU 30 JUILLET 2009 |
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