| Une des façons les plus simples d’évaluer un investissement
est de calculer quelques ratios financiers de base. Certains ratios sont spécifiques
aux investissements immobiliers. Ils peuvent sembler compliqués et étranges au premier
abord, mais après les avoir débarrassés du jargon qui les accompagne, ils deviennent
faciles à comprendre et à calculer.
Ces ratios peuvent être très utiles lorsqu'il s'agit de comparer plusieurs
propriétés, avant d'acheter ou avant de décider quelle propriété vendre, ou encore de
vérifier la rentabilité d'une propriété immobilière par rapport à un investissement
en valeurs mobilières. |
| Le taux de revient. |
| Formule : Le taux de revient = (Revenu annuel / Prix d’achat X
100) Le taux de revient est simplement le rapport du revenu annuel du bien au prix de
revient de ce bien. Il varie d'année en année, principalement en fonction du taux
d'occupation, de location du bien.
Le taux est brut lorsque aucun frais de fonctionnement n'a été déduit du revenu
annuel retenu dans le calcul. Lorsque les frais de fonctionnement tels que dépenses
d'entretien, frais de gérance, impôts locaux, taxes, sont déduits, le taux est dit net.
Pour calculer un taux net d'impôt sur le revenu, vous devez simuler deux calculs de
votre impôt sur le revenu, l'un avec le revenu du bien immobilier, l'autre sans. |
| Années d’amortissement |
| Formule : Années d’amortissement = (Prix d’achat / Revenu
annuel de la propriété). Ce ratio vous donne le nombre d'années nécessaires pour
amortir le prix d'achat.
Là encore, pour calculer un taux net d'impôt sur le revenu et obtenir un chiffre
adapté à votre situation particulière, vous devez simuler deux calculs de votre impôt
sur le revenu, l'un avec le revenu du bien immobilier, l'autre sans. Si vous estimez que
vos revenus vont varier notablement dans le futur, il faudrait calculer un revenu annuel
moyen. |
| Taux de capitalisation |
| Formule: Valeur de la propriété = Revenu / (taux de revient/100) Il
s’agit d’une estimation de la valeur de la propriété plutôt que d’un
ratio. Elle est utilisée par les agents immobiliers pour évaluer une propriété, un
bien immobilier.
Exemple : Si vous estimez que le rapport moyen de propriétés similaires est de 10%,
et que cette propriété est louée 80 000 francs par an, alors sa valeur peut être
estimée à 800 000 francs (soit 80 000 / 0.10). |
| Le taux d’emprunt d’une propriété |
| Formule: Le taux d’emprunt d’une propriété = (valeur
hypothéquée / prix d’achat) X 100 Ce taux de financement externe donne le
pourcentage du coût total du bien immobilier qui est financé par emprunt ou par
hypothèque.
Exemple : Si vous achetez une maison pour 800 000 francs et si vous empruntez 640 000
francs, alors, le taux d’emprunt est de 80% (640 000 / 800 000 X 100). |
| Le taux d'entretien |
| Formule: Taux d'entretien = Dépenses annuelles d'entretien et de
fonctionnement / Revenu brut annuel de la propriété Ce taux vous donne une idée de
l'importance des dépenses d'entretien de la propriété. Plus le taux est bas, plus le
revenu après dépenses d'entretien est élevé. Les dépenses d'entretien incluent toutes
les dépenses nécessaires au fonctionnement du bien immobilier, mais ne comprennent pas
les charges financières telles que les intérêts sur emprunt.
Ce taux peut être calculé pour une dépense spécifique, par exemple pour les
dépenses d'assurance: Prime d'assurance annuelle / Revenu brut annuel. |
| Le taux d'équilibre |
| Formule: Taux d'équilibre = (Dépenses d'entretien et de
fonctionnement + remboursements d'emprunts) / Revenu brut annuel de la propriété X 100 Ce
taux vous indique si le bien immobilier produit un revenu suffisant pour couvrir les
dépenses de fonctionnement et les remboursements d'emprunts. Plus ce ratio est élevé,
plus le risque que présente la propriété est élevé.
Un taux d'équilibre de 80% signifie qu'un bien immobilier peut rester inoccupé
pendant 20% de l'année avant que se crée un déficit.
Pour affiner le calcul il serait nécessaire de retenir dans la formule le revenu brut
après impôt sur le revenu. Pour cela utilisez le logiciel ImpotRevenu. Calculez votre
impôt sans les revenus de la propriété, puis faites un nouveau calcul en incluant les
revenus de la propriété. Déduisez du revenu de votre propriété la différence
d'impôt sur le revenu et recalculez le ratio avec ce nouveau revenu net d'impôt sur le
revenu. |
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