Locaux
mixtes |
Les locaux mixtes
affectés pour moins des 3/4 au logement n'ouvrent droit au dispositif
qu'à proportion de la surface affectée au logement. |
Situation
géographique |
Les logements doivent être situés en France. |
Engagements
à souscrire
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- vous devez donner le logment en location nue (pas en meublé)
- à titre d'habitation principale
(Les résidences secondaires et les résidence hôtelières ou de tourisme n'ouvrent pas
droit au dispositif)
- à un locataire ne faisant pas partie de votre foyer fiscal ni de vos ascendants ou
descendants (Sauf possibilité de
suspension)
- et ce locataire ne doit pas avoir des revenus supérieurs à un certain
montant révisé chaque année (Voir
tableau)
- Le loyer mensuel par mètre carré et hors charges est plafonné
à un montant, fixé par décret. (Voir tableau)
- le logement doit être mis en location pendant 9 ans (comptés à
partir de la prise d'effet du bail initial)
- La location doit commencer dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement de la
construction ou des travaux. Lorsque un locataire donne congé, un nouveau bail doit
être conclu dans les 12 mois, avec un locataire remplissant les conditions spécifiées.
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Est-il possible de
mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant? |
Il est possible de
loger un ascendant ou un descendant dans un logement soumis au
dispositif "Besson". (Loi de Finances pour 2000, art. 75) Conditions:
- Trois ans au moins doivent s'être déjà écoulés depuis que le
logement bénéficie du dispositif.
- La période de mise à disposition d'un ascendant ou d'un descendant ne doit pas
dépasser 9 ans.
Conséquences:
- Le dispositif "Besson" est suspendu pendant que le logement est mis à la
disposition d'un ascendant ou d'un descendant:
- la période de cette mise à dispostion n'est pas comptée dans la
durée de 9 ans (logement neufs) que doit durer la location sous le régime du dispositif.
- Les amortissements ne sont pas déduits pendant la période.
- Le taux de la déduction forfaitaire pour le calcul du revenu foncier net du logement
est remonté à 14% (au lieu de 6% pour les logements neufs sous
"Besson").
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Déduction
forfaitaire |
Lorsqu'un logement neuf est soumis au
dispositif "Besson", la déduction forfaitaire calculée sur les revenus de
location est diminuée de 14% à 6%, durant la période du dispositif. |
Amortissement |
Souscrire au dispositif
"Besson" donne droit à amortir le prix d'achat du logement soumis au dispositif
en déduction des revenus fonciers imposables. |
Base de
l'amortissement
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La base de l'amortissement comprend les
éléments suivants:
- Le prix d'acquisition du logement
- En cas d'achat: les frais accessoires (de notaire, commissions des intermédiaires,
droits d'enregistrement, de mutation, TVA immoblière le cas échéant).
- En cas de construction ou de transformation: le prix et les frais d'acquisition du
terrain ou du local, le montants des travaux et les frais d'architecte, les matériaux et
les factures des entrepreneurs, y compris les frais de travaux et aménagements
intérieurs.
- Les dépenses nécessaires pour rendre le logement habitable.
- Les dépenses pour des travaux de reconstruction ou d'agrandissement, et leurs frais
accessoires, effectués au cours de la période d'amortissement peuvent elles aussi faire
l'objet d'un amortissement, à condition de souscrire un nouvel engagement de louer
pendant 9 ans.
Si vous avez fait construire le logement vous-même vous pouvez également
bénéficier de ce régime d’amortissement. L'amortissement est calculé sur la
base du prix d’acquisition du terrain et le prix d’achat des matériaux ; le
travail effectué personnellement par vous n’est pas pris en compte.
L’amortissement " Robien ", ouvert dans le
cadre de l’acquisition de logements neufs ou de logements anciens suivie de travaux
de réhabilitation, s’applique dans les mêmes conditions.
(BO 5 D-4-99, §§ 27 à 29 et 118 à 121)
Rép. Hollande, JO du 22 septembre 2003, Déb AN quest.p.7297
Les dépenses d'amélioration ne sont pas déductibles
immédiatement, contrairement à celles effectuées dans des logements soumis au droit
commun. Elles sont amortissables à raison de 10% par an pendant 10 ans. |
Taux de
l'amortissement |
- 8% les 5 premières années (périodes de 12 mois)
- 2,5% les 4 années suivantes
- 2,5% pour les deux périodes de 3 ans suivant les 9 premières années, si les
conditions tenant au locataires sont toujours remplies.
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Le montant total maximum de l'amortissement
est donc de 65%. |
Début de
l'amortissement |
L'amortissement est
calculé à partir du premier jour du mois de l'achèvement ou de l'acquisition du
logement.. Par exemple un bien acheté le 15 octobre pour 750000 francs ouvre droit à
un amortissement au titre de la première année de 7500000 X 8% X 3/12 = 15000 Francs. |
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Le fait d'acheter le logement plus ou
moins tard dans l'année est sans incidence sur le montant total de l'amortissement à
réaliser: vous aurez bien droit à un amortissement de 8% sur une période de 12 mois X
5., puis à un amortissement de 2,5% sur une période de 12 mois X 4. |
| Amortissement
et plus-values lors de la revente |
Le régime de l'amortissement
est sans incidence sur les règles de calcul des plus-values en cas de cession ultérieure
du logement.
Mais le coût des travaux de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration qui ont
été réalisés postérieurement à la première mise en location du logement ne sont
ajoutées au prix d'acquisition du logement que pour la fraction de leur montant qui
excède la somme des déductions effectivement pratiquées au titre de l'amortissement
(Inst. 5 D-4-99 n° 155).
Il est donc plus intéressant d'effectuer les travaux avant la première mise en
location. |
